Коттеджи Таунхаусы Земля

Власти Новосибирской области вводят новый механизм стимулирования развития малоэтажного жилищного строительства. В ближайшее время будет создано специализированное региональное агентство с уставным капиталом в 50 млн руб.

О планах администрации Новосибирской области по созданию регионального агентства жилищного строительства (РАЖС) рассказал в минувший четверг губернатор Виктор Толоконский. По его словам, агентство должно быть создано в 2010 году. РАЖС займется выкупом земельных участков, их инженерным обустройством и передачей жителям области в долгосрочную аренду. В результате, считает глава региона, «частному застройщику останется только возвести дом».

Создание новой структуры, рассчитывают чиновники, должно оживить рынок частной застройки.

Как стало известно, постановление обладминистрации о создании РАЖС было подписано еще 7 октября. В соответствии с этим документом, агентство учреждается областным департаментом имущества и земельных отношений в форме открытого акционерного общества со 100-процентным государственным капиталом в размере 50 млн руб.

Источник: КоммерсантЪ

В Новосибирске и его окрестностях почти вдвое подешевели элитные земли. По сведениям агентства «Жилфонд», цены на элитные земельные участки упали на 50−70 %. Подешевели также и элитные коттеджи, которые упали в цене на 30−50 %. Впрочем, предложение по-прежнему изобилует сверхдорогими коттеджами стоимостью от 70 до 150 млн рублей. За подобную сумму с легкостью можно купить виллу на Канарах, в Голливуде или на Лазурном берегу.

Спад цен на землю коснулся Обкомовских дач и коттеджных поселков, расположенных в направлении села Мочище. Именно эти места в Новосибирске исстари считались наиболее престижными. И именно здесь расположены самые элитные садовые товарищества — «Обские зори», «Лесная авиация», «Дубравушка», «Доверие» и некоторые другие. В январе 2009 года участок земли площадью 15 соток в Заельцовском районе стоил 15 млн рублей, сегодня его цена 8,5 млн рублей, рассказывают в АН «Жилфонд».

Подешевели элитные участки близ Академгородка. Так, агентство «Солнечный круг» сообщает, что 10 соток рядом с Ботаническим садом, стоившие 3,5 млн рублей, теперь стоят 2 млн руб.

Одновременно снижаются цены и на коттеджи. Как рассказывают в «Жилфонде», в коттеджном поселке «Ясная поляна» на Первомайском районе 3-этажный дом выставлялся за 25 млн рублей, а продали его в итоге всего за 11 млн. По данным «Центрального агентства недвижимости», 3-этажные коттеджи с общей площадью 600 кв. м, год назад расходившиеся по 42−45 млн руб., теперь можно продать только за 35 млн руб.

Одновременно с этим некоторые продавцы, не задумываясь о кризисе рынка недвижимости, выставляют свои коттеджи за 70 млн рублей и выше, а затем, не торопясь, поджидают покупателя. «Процесс ожидания может тянуться годами, — комментирует Владимир Ежа, директор агентства «Центр плюс». — Надеются они, как правило, на приезжих банкиров или иностранцев — аппетиты новосибирской бизнес-элиты скромнее, 20−40 млн руб. за коттедж. Время от времени крупные сделки совершаются. Вот, к примеру, прошлой весной товарищ Брынцалов купил в Новосибирске коттедж за 90 млн рублей».

Чтобы понять, что представляет из себя коттедж за 90 млн рублей, корреспондент НГС.БИЗНЕС попросил рассказать о таком варианте, выставленном сейчас на продажу в Бердске. «Участок 70 соток, место красивое, бор сосновый, — описывает окрестности коттеджа сотрудник «Центрального агентства недвижимости» Ирина Шалаева. — И в этом бору стоит дом большой, двухуровеневый, из 6-ти комнат.

И баня большая — тоже как дом.

Все сделано красиво и современно, из зарубежных материалов. Есть свой пирс, площадка над водой, где шашлычок можно приготовить и барбекю. Вечерком приехать туда и на море посмотреть, конечно же, чудесно».

Ирина Шалаева отметила натуральность и экологичность дома за 90 млн рублей, добавив, что обычно в Новосибирске состоятельные люди не склонны покупать деревянные дома, боясь поджогов.

Любопытно, что за эквивалент 35−45 млн руб. можно приобрести приличный особняк на острове Крите, примерно столько же нужно заплатить за виллу на Канарах. От 35 до 70 млн руб. стоит хорошая трехуровневая вилла на Лазурном берегу, с панорамным видом на море и горы. За 60−80 млн рублей продаются достойные двух- и трехэтажные виллы в Голливуде. Между тем в районе Обкомовских дач коттедж выставлен за 150 млн, в Новом поселке — за 130 млн.

По словам риэлторов, владельцы подобных «дач» в Новосибирске, как правило, являются также и обладателями вилл за границей.

Для некоторых удобнее отдыхать рядом с домом, для некоторых — вдалеке от него. «У меня есть клиенты, которым комфортнее несколько часов потратить на полет, а потом полноценно отдохнуть у себя в вилле, — рассказывает Светлана Прудникова, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Жилфонд». — Некоторые на субботу-воскресенье так улетают. Один мой клиент, достаточно известный у нас в городе в сфере ресторанного бизнеса, лето проводит во Франции и Италии, у него там недвижимость, а зимой отдыхает в Таиланде. При этом здесь него был в Кудряшах шикарнейший коттедж, который мы продали, и два объекта — дачка и коттедж — в направлении села Мочище».

То, что наши мало примечательные в плане архитектуры постройки соперничают по цене с канарскими и голливудскими виллами, риэлторы объясняют спецификой рынка и нефтедолларами. «Денег в стране до кризиса появилось много, вот и цены такие, — комментирует Александр Астахов, аналитик «Жилфонда». — Впрочем, сравнивать наш и зарубежный рынок не вполне корректно. Там купля-продажа таких объектов носит массовый характер, а у нас это все же единичные случаи».

Источник: НГС.НОВОСТИ

Управляющая компания «Альфа-Капитал» (входит в финансово-промышленную структуру «Альфа-Групп») начала поиски внешних инвесторов для освоения земельного массива в пригороде Новосибирска.

На этой неделе «Альфа-Капитал» представила в Новосибирске закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Альфа-Капитал Земельный». Фонду принадлежат 2 земельных участка в п. Верх-Тула общей площадью почти 1200 га в 10 км от Новосибирска. На этих землях «Альфа-Капитал» планирует построить коттеджный поселок, однако, по словам представителей компании, готова рассмотреть и другие девелоперские проекты, предложенные потенциальными пайщиками.

Фонд освоил уже 1,5 млрд рублей, в планах «Альфа-групп» — привлечь примерно такой же объем за счет продажи паев, обеспеченных верх-тулинскими землями, сообщил гендиректор компании Михаил Хабаров. При этом размер пая, по его словам, может варьироваться.

Заработать потенциальные пайщики смогут на росте стоимости земли по мере их освоения. Проект рассчитан на 5−10 лет, добавил Хабаров.

Сейчас перед фондом стоит задача вывести эти земли из сельхозоборота и подвести инженерные коммуникации.

Справка: УК «Альфа-Капитал» — одна из крупнейших на рынке управления активами. Создана в 1996 году, входит в консорциум «Альфа-Групп». Суммарный объем активов под управлением «Альфа-Капитал» составляет 25 млрд руб.

Источник: НГС.НОВОСТИ

По данным агентства недвижимости «Жилфонд», с начала года цены на элитные земельные участки в Новосибирске и пригородах упали на 50−70 %.

Согласно данным, опубликованным на официальном сайте «Жилфонда», если в январе 2009 года участок площадью 15 соток в Заельцовском районе стоил 15 млн рублей, то в сентябре его цена составила 8,5 млн рублей.

Стоимость земли в менее престижных районах области осталась на прежнем уровне, отмечается в сообщении.

Наибольшим спросом, по оценке агентства, пользуются участки в районе Краснообска, Ельцовки, «обкомовских дач» в Заельцовском районе, по берегам Обского моря, а также в Мочище.

Источник: НГС.НОВОСТИ

Несмотря на падающие цены на жилье, люди не спешат приобретать квартиры. Взять ипотеку практически невозможно, а значит, остается довольствоваться имеющимися вариантами или воплощать свои мечты о домике в деревне или коттедже в черте города за счет уже скопленных ресурсов. По мнению экспертов, до кризиса наблюдался большой отложенный спрос на малоэтажное строительство. В связи с падением цен на строительные материалы и работы многим стало хватать уже скопленных финансов на возведение дома, стоимость квадратного метра в котором оказывается значительно ниже, чем в панельной многоэтажке. О стоимости строительства своего дома корреспонденту НГС.БИЗНЕС рассказал Игорь Протасов, заместитель директора по строительству компании «СтройТек».

Справка: Протасов Игорь Владиславович родился в Новосибирске в 1977 году. Окончил факультет промышленного и гражданского строительства Сибирского государственного университета путей сообщения. В сфере строительства работает десять лет: в компании «Кварсис» начинал с должности мастера и дошел до начальника участка, в сети АЗС «Беркут» и СМУ «КРаФ» работал в должности заместителя гендиректора по строительству, в «Строймастере» — замначальника производственно-технического отдела. С 2004 года является заместителем директора по строительству компании «СтройТек».

Эксперты по недвижимости отмечают относительно стабильный спрос на малоэтажное строительство и готовые коттеджи на фоне падения интереса к многоэтажкам. Наблюдаете ли вы такую тенденцию?

На фоне общего падения спроса на жилье ситуация в сфере строительства собственных домов относительно стабильная. Построить дом общей площадью 200 кв. м дешевле, чем купить такую же квартиру. И получаете вы именно то, что хотели бы видеть, а не ту возможную планировку, которую нашли бы за эту сумму. Сдерживает от строительства собственного дома вне городской черты вопрос наличия необходимой инфраструктуры — садов, школ, магазинов, удобное расположение относительно места работы. Мы наблюдали очень большой отложенный спрос на малоэтажное строительство. И в связи с тем, что цены на строительные материалы и работы упали, многим стало хватать уже скопленных финансов. Кризис спровоцировал тех, кто давно думал и планировал построить свой дом.

Сколько стоит строительство дома под ключ, включая разработку архитектурного проекта? Как отличаются цены на дома из кирпича и из дерева?

Если мы говорим о коттедже среднего размера, от 100 до 300 кв. м., то разработка архитектурного плана обходится примерно в 15 000−20 000 руб., последующая разработка рабочей документации — от 10 000до 20 000 руб. в зависимости от детализации. Соответственно, полностью архитектурный проект по всем желаниям индивидуального заказчика будет стоить от 35 000 до 45 000 руб. Дизайнерские работы по отделке интерьера в эту сумму не входят, там порядок цен начинается от 700 руб. за квадрат.

Стоимость строительства зависит не только от того, из чего делается здание, но и от его местоположения, понимания, на каких грунтах возводится жилье. Ориентировочно фундамент тянет на себя 30 % затрат, кровля еще 30 %, и 40 % уходит на саму коробку.

Самый дешевый вариант дома — без подвала, на столбчатом монолитном фундаменте из легкобетонных материалов, с холодной кровлей и минимальной отделкой — выйдет примерно от 17 000 руб. за кв. м при площади дома от 100 до 300 кв. м. Если в доме бетонные стены — это 23 000 руб. за квадрат, дерево будет стоить 24 000.

Тепло- и энергосети считаются отдельно?

Простая система отопления на дом размером во все те же 200 квадратов выйдет в 300 000−350 000 руб., электрика вместе с работой — 100 000−150 000 руб., но здесь все сильно зависит от того, что хочет видеть человек. Если канализация городская, это самый дешевый вариант — 100 000 руб.

Что чаще заказывают — кирпич или дерево? Будет ли меняться это соотношение?

Сейчас наиболее популярен легкий ячеистый бетон, в том числе сибит, потому что это наиболее дешевый вариант. Если дом предназначается для постоянного жилья, люди чаще выбирают кирпич; для сезонного проживания в моде дерево. В процентном соотношении это 40 % на легкобетонные материалы, 20−30 % на древесину и 30−40 % на каменные жилые дома. Для дачных участков — 10 % легкобетонные, 10 % кирпич и 80 % дерево.

Быстровозводимые дома по канадским технологиям подходят для сибирских условий?

Большой плюс таких домов — скорость возведения: за пару месяцев можно поставить дом с отделкой. Но компании, которые первыми начали продвигать эту идею на рынок, до сих пор не оказали на него заметного влияния. По теплотехническим характеристикам такие дома все же не совсем приспособлены для нашего климата — в Канаде он мягче. Люди не воспринимают щитовой дом как нечто фундаментальное и прочное. Это не соответствует понятию «мой дом — моя крепость».

Новосибирская область — зона проблемных грунтов. Где лучше всего строить жилье с этой точки зрения?

Лучшие грунты — супеси. Это северо-запад области, район Колывани. Там и грунтовые воды расположены не ближе чем 6 метров от поверхности земли. Но выбирать площадку для строительства только с точки зрения качества грунта не совсем правильно. Нужно учитывать и экологию, и удобство с точки зрения транспортных развязок. Если ориентироваться на розу ветров и экологию, лучше всего строить в районе ВАСХНИЛа и аэропорта «Толмачево». Много земель сейчас активно скупается на новой объездной дороге, за свежепостроенным мостом, в районе реки Чаус, Колывани и Криводановки. Прошлой осенью земля там стоила по 25 000 руб. за сотку, сейчас дешевле, чем за 100 000, не найти.

Насколько подешевели услуги строителей и материалы?

На лето прошлого года тонна металлопроката стоила 32 000 руб., сейчас — порядка 22 000; бетон вместо 3400—3700 за куб. м можно взять за 2500—2700 руб.; мешок цемента весом 50 кг стоил 280 руб., сейчас — 195−200, кирпич вместо 8,50 руб. за штуку можно приобрести за 5 руб. вместе с доставкой.

Стоимость производимых в России капитальных материалов понизилась, отделочные материалы отечественного производства сохранили цены, импортные материалы и оборудование выросли в цене.

Если есть возможность и желание построить свой дом, лучшего времени, чем сейчас, не найти. Компании с репутацией на рынке понизили цены не более чем на 10 %. У бригад «дикого сбора» — людей, потерявших работу и пытающихся заработать, — расценки дешевле рыночных на 30−40 %. Но нужно осознавать, что это большой риск — понимание того, что проблема может появиться не сразу, а через год или два, при этом переделать потом зачастую невозможно. По крайней мере, имеет смысл воспользоваться услугами технадзора профессиональной компании за «своей бригадой».

Источник: НГС.НОВОСТИ

В отличие от Москвы, где строительство коттеджей развивается интенсивно и многие горожане переезжают жить на природу, Новосибирск выглядит весьма бледно — при том, что аналитики фиксируют возросший спрос на частные дома, да и пустующей земли у нас в городе и области более чем достаточно. На выставке «Коттедж-2009», проведенной в мае на «Сибирской ярмарке», а также в последующей беседе с корреспондентом НГС.БИЗНЕС земельный девелопер Антон Тиунов поведал о трудностях, с которыми сталкиваются новые поселения в процессе их создания, а также рассказал о спросе и предложении на рынке индивидуальных жилых домов. К главным проблемам Антон Тиунов отнес высокую стоимость квадратного метра в загородных домах и отсутствие схемы зонирования Новосибирского района.

Справка: Антон Тиунов в 2004 году закончил НГАЭиУ по специальности «Менеджмент». В 2004—2006 гг. работал в Новосибирском областном агентстве ипотечного жилищного кредитования, в 2006—2007-м — руководителем проекта компании «РАТМ-Девелопмент». С 2008 г. — земельный девелопер, руководитель ДНП (дачного некоммерческого партнерства) «Марусино».

Каков сейчас спрос на загородное жилье в Новосибирске?

Спрос колоссальный, а рынок при этом практически пустой. Вообще, чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо разобраться в том, как за последние несколько десятилетий у новосибирцев менялось отношение к загородным домам. Практически у всех горожан родители, бабушки и дедушки, имели дачи, которые, в основном, использовались прагматически: летом на них выращивали фрукты и овощи — для людей это было необходимым подспорьем. С середины 1990-х для многих дача стала местом, где можно просто отдохнуть, причем важным фактором для приобретения дома стала возможность приехать туда в любое время года — попариться в бане или просто убежать от городского шума.

Имея в собственности родительские дачи, горожане стремятся переоборудовать их, но для полноценного использования у них зачастую нет возможностей: участки маленькие, практически полностью отсутствуют коммуникации, нет дорог, которые бы регулярно чистили.

Соответственно, спрос на дома, где бы это все было, очень велик, и в то же время предложение сейчас абсолютно не удовлетворяет потребности. Что сейчас предлагается в качестве домов для круглогодичного проживания? Стандартный вариант — дом с площадью в 400−500 кв. м, который стоит 20−30 млн рублей. При этом дома эти в свое время строились их владельцами «под себя». Сейчас же человек, имеющий 30 млн руб., более склонен заказать строительство нового дома, ориентируясь на свои собственные предпочтения, а не на предпочтения бывшего владельца. Поэтому ликвидность большинства вариантов, представленных на рынке, близка к нулю.

Каковы параметры загородного дома, востребованного на рынке?

Мы заказали исследования у наиболее авторитетных аналитических агентств недвижимости и в результате получили следующее.

Новосибирцы хотят видеть свой загородный дом двухэтажным, с площадью от 100 до 250 кв. м (часто встречающийся вариант — 10 на 10 метров), с участком не более 15 соток и не менее 10 соток.

Что касается материалов, то наиболее востребованы кирпич, дерево и каркасные конструкции. При этом — очень важная деталь — стоимость дома должна быть равной или немного выше стоимость его собственной квартиры.

Почему Москва и другие города России окружены многочисленными коттеджными поселками, которые развиваются достаточно активно, а в Новосибирске этого практически нет?

Москвичи уезжают жить в пригород, потому что квадратный метр в хорошем управляемом поселке стоит там около $2000, то есть в два-три раза дешевле, чем квадратный метр в самой Москве, который стоит $5000. Соответственно, человек, продавая свою квартиру площадью 50 кв. м, может купить себе дом 100−150 квадратов, да еще и с земельным участком, детской площадкой и парковкой. В Новосибирске же квадрат загородного жилья получается в 3 раза дороже, чем в городе. Уверен, если сейчас предложить новосибирцам поселок из тысячи готовых домов по цене 4 млн руб., то есть, грубо говоря, по цене 3-комнатной квартиры, то очень многие согласились бы.

То есть люди готовы сменить городские квартиры на частные дома?

Здесь ситуация неоднозначная. С одной стороны, таких людей немало. С другой стороны, в Новосибирске на данный момент совершить такой обмен представляется практически нереальным. Создавать новые поселения со своей собственной, хорошо функционирующей инфраструктурой — это утопия. И потом, хоть все сейчас и трубят о доступности малоэтажного домостроения, я со всей ответственностью заявляю: индивидуальный жилой дом — это очень дорогое удовольствие, содержать его в 2−3 раза дороже, чем квартиру в многоэтажном доме.

Получается, что людей больше интересуют загородные дома в дополнение к имеющимся городским квартирам. Как вы оцениваете этот рынок, кто является покупателями и сколько их?

По моей оценке, в Новосибирске около 5 тысяч семей, готовых за 4−5 млн руб. купить загородный дом. Совокупный семейный доход их составляет 100 тысяч рублей в месяц и более.

Какова география загородного жилья в Новосибирске?

Для того чтобы понять ситуацию в Новосибирске, необходимо обратиться к истории города. Изначально у нас существовало два места, где строились коттеджи: Академгородок и обкомовские дачи, расположенные по дороге в Мочище, там жила вся местная верхушка КПСС, а сейчас полпред и губернатор. Второе направление — это Академгородок. Таковы были зачатки малоэтажного домостроения в городе. Когда в 1990-е годы у людей появились деньги, многие захотели жить рядом с элитой, и они начали скупать и отводить себе участки вокруг обкомовских дач. Место это не такое, чтобы его можно было назвать очень хорошим, единственный плюс — хорошие дороги. В результате сложилась хаотичная застройка и полное отсутствие архитектурного стиля. Люди подключались к имевшимся коммуникациям, изношенным, но жить там было престижно. То же происходило и с Академгородком. Собственно, и сейчас два эти направления — южное и мочищенское — тоже считаются элитными, но, на мой взгляд, земли эти переоцененные и земля там стоит заоблачные суммы. Более перспективным мне кажется западное направление, где мы сейчас работаем.

Расскажите о вашем проекте.

Наш поселок будет состоять из 240 домов, неподалеку от населенного пункта Марусино. Проект стартовал в начале этого года. В настоящее время нами организована охрана территории поселка, проведены работы по межеванию на местности всех участков. Ведутся работы по строительству дорог, ограждения участка, а также электрификации поселка. Начато строительство первого дома. На следующий год планируем газифицировать все участки.

Каковы главные проблемы, мешающие индивидуальному домостроению в Новосибирске?

Камень преткновения в том, что до сих пор нет Генерального плана Новосибирского района Новосибирской области, где главным образом и происходит застройка индивидуальным жильем, и соответственно нет зонирования. Соответственно, люди не знают, где им можно строить, а где — нет.

Говорят, что большинство земель сельхозназначения Новосибирского района уже куплены. В чем тогда проблема?

С ведением Земельного кодекса были определены правила купли-продажи и выдела земельных участков, упрощена постановка на кадастровый учет, регистрация в УФРС и так далее. Большинство исходных земель действительно обрели своего собственника.

Проблема в другом: зачастую очень сложно сменить категорию земель и их разрешенное использование.

Основных категорий существует четыре: земли поселений, сельхозназначения, промышленные и запаса. Нас интересуют первые две категории, так как жилье можно строить только на этих землях. Сменить категорию земель из сельхозназначения в земли поселений можно двумя способами: 1) если наш участок имеет границу с поселением, можно последнее расширить; 2) можно организовать новый поселок. Что касается последнего, то за 20 лет в стране не было организовано ни одного нового населенного пункта, так что все проекты новых поселений, вокруг которых в последнее время поднялась шумиха, кажутся мне утопичными.

Присоединение к населенному пункту также часто оказывается невозможным, соответственно мы останавливаемся на землях сельхозназначения, которые имеют несколько видов разрешенного использования (дачное строительство, личное подсобное хозяйство и так далее), некоторые из которых разрешают строительство домов. Дачный вариант самый оптимальный, поскольку предполагает возможность регистрации. Далее — если есть схема зонирования, собственник объявляет, что он меняет разрешенное использование согласно зонированию, и проблем не возникает. Если же зонирования нет, как это происходит с Новосибирским районом, то механизм — в ступоре. Впрочем, в законодательстве прописано, что глава муниципального образования должен либо удовлетворить заявление, либо поставить вопрос на публичные слушания.

Однако в последнее время сложилась практика отказа изменения вида разрешенного использования «из-за отсутствия зонирования». Соответственно, пока не проведут зонирование, чиновники будут продолжать брать взятки.

К счастью, в прошлом году появилась компания, которая выиграла тендер на проведение зонирования, работы эти планируют закончить к 1 января 2010 года. Но тем не менее мы не останавливаемся и делаем все возможное для того, чтобы сменить разрешенное использование в самые короткие сроки.

Источник: НГС.НОВОСТИ

По мнению экспертов, большинство пустующих земель в пригородах Новосибирска принадлежат собственникам, которые не способны использовать их ни для строительства индивидуальных жилых домов, ни для иных нужд. При этом около 20 тысяч человек сейчас претендуют на бесплатное получение земельных участков: таким правом обладают ветераны и другие «льготные» категории граждан, которые чаще всего перепродают земли третьим лицам. На этой неделе депутаты областного Совета решили существенно ограничить возможности льготников, мотивируя это заботой о бюджете муниципальных образований. Впрочем, проблема этим ограничением не решается: горожане, желающие приобрести пустующие земли за деньги, в большинстве случаев сделать этого не могут, так как в поселках нет денег и людей для того, чтобы сформировать участки на продажу. Читать далее...

На загородный рынок Новосибирска вышли земли бывших колхозов. Инвесторы переводят их под дачное строительство и предлагают покупателям заплатить за коммуникации

Мария Роговая для «Ведомостей»

Читать далее...