Коттеджи Таунхаусы Земля

Купив дом в коттеджном поселке, многие хозяева понимают, что на приусадебном участке не хватает, например, бани, бассейна или беседки. Недолго думая они закупают необходимые стройматериалы, нанимают бригаду строителей, и дело, как говорится, кипит. Но в самый неподходящий момент появляется представитель управляющей компании или застройщика и в ультимативной форме приказывает остановить работы. Имеет ли он на это право? И как быть владельцам загородных домовладений, которые желают на собственном участке возвести дополнительную постройку?

Чаще всего на собственных участках в загородных поселках сооружают бани, гаражи, летние кухни, скамейки с навесом, песочницы, колодцы, качели. В поселках элит- и бизнес-класса — беседки для барбекю, фонтаны, отдельное здание бассейна. А если позволяет площадь надела — теннисные корты, спортивные и игровые уголки для детей, отдельные дома для прислуги. «Большой популярностью пользуются зимние сады, — делится наблюдениями Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. — Поскольку разведение многих редких растений в условиях открытого грунта в России практически невозможно, приходится обустраивать зимний сад. А если средств на отдельное здание не хватает, то сооружается пристройка к коттеджу. Любители заморской зелени на размеры зимних садов не скупятся — иные достигают 300 кв. м».

Нередко уже после приобретения дома клиент решает соорудить бассейн. Новое помещение для него либо пристраивают к дому, либо возводят в виде отдельного объекта.

Законно — незаконно

«Если на земельный участок, находящийся в собственности, не наложено каких-либо ограничений по строительству, то новое сооружение на нем в любом случае будет считаться законным, — уверен Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка-Риэлти». — Главное — соблюдать все нормы и положения СНИПов, выдерживать необходимую дистанцию между постройками, соседским забором, поселковой дорогой в соответствии с общими правилами. Вместе с тем если участок приобретался в организованном поселке с подрядом на строительство, то на возведение дополнительных объектов могут быть наложены ограничения».

Например, в Резиденции Бенилюкс в целях сохранения единого облика на открытых (нелесных) участках запрещено возводить деревянные сооружения, а только из кирпича или бетона.

«От границы участка до жилого дома должно быть не менее трех метров, — продолжает А. Коротких. — А расстояние между домами согласно санитарным и противопожарным нормам — от 6 до 15 м. Есть предписания и для бань. Так, расстояние между «помывочными заведениями» на соседних наделах должно быть не менее 8 м».

«В большинстве организованных поселков разрешено возведение только некапитальных сооружений, таких как беседки или перголы. Причем любой вопрос, даже установка крытой скамейки, оговаривается как в договоре, так и в своде правил (меморандуме) поселка», — замечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Подобные меморандумы имеются в поселках Довиль по Минскому шоссе, Полянка Де Люкс по Рублево-Успенскому шоссе, в жилом комплексе экономкласса «Мечта» по Дмитровскому направлению.

Нормативы, документы, меморандумы, конечно, могут иметь место, но если клиент приобрел землю и дом на ней в собственность, он все-таки имеет право на их обустройство по личному усмотрению. Этот тезис подтверждает Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент»: «Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник участка может возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земли и ее разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов».

Впрочем, иногда между покупателем и застройщиком подписывают так называемые договора совести. В этом документе имеются пункты о том, что будущий владелец обещает придерживаться правил, установленных в поселке, в том числе и в отношении самостроя. Однако запретить ему возводить что-то на собственном земельном участке даже через суд практически невозможно. Другое дело — порядочность покупателя, а также его нежелание ссориться с соседями по поселку.

Таким образом, собственник участка имеет право сооружать любые дополнительные объекты при условии выполнения требований строительных нормативов. Оговорка в договоре, ограничивающая его права, юридически недействительна. Хотя в любом случае, прежде чем приступить к работам, владельцу следует получить на это специальное разрешение. План расположения пристройки, а также эскиз проекта должны пройти экспертизу если не у архитектора района, который в свое время утверждал генплан загородного комплекса, то у главного архитектора поселка.

Новая пристройка — новый налог

Даже в кризисное время налог на имущество никто не отменял, поэтому сразу после того, как оранжерея или беседка для шашлыков узаконена, фискальная нагрузка на собственника увеличивается. Причем чем больше площадь объекта, тем выше плата.

«В силу ст. 3 Закона РФ от 09.12.1991 г. № 2003−1 «О налогах на имущество физических лиц» ставки налога на помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, — комментирует А. Богданов. — А поскольку этот показатель увеличивается с момента регистрации права собственности на дополнительную постройку, то возрастает и размер сбора». Отраден только тот факт, что налог на дополнительные постройки пока не столь велик.

Наказать или наградить?

Случаи, когда, даже подписав соответствующий договор или меморандум, собственник все-таки решается на производство несанкционированных работ, происходят повсеместно. Правда, причиной подобного нарушения является обычно не злой умысел, а невнимательность при прочтении договора. И, если предупреждения со стороны руководства поселка не возымели действия, способ остановить стройку все равно будет найден. Например, охрана на въезде может получить распоряжение не пропускать машины с необходимыми материалами и иную технику на конкретный объект.

«Строгость наказания за возведение на своем участке какого-либо строения без разрешения УК или администрации поселка может варьироваться от штрафа до сноса, — считает Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании «Усадьба», — хотя чаще всего все ограничивается устным недовольством администрации и соседей». Размер штрафа рассчитывается на основании договора по предоставлению коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с проживанием на территории поселка (ст. 330 ГК РФ), уточняет М. Литинецкая. Могут быть, конечно, и иные наказания. Если дополнительная постройка возведена в обход внутренних правил, то поселковые власти могут решиться на отключение газа, электричества или каких-либо других коммуникаций.

Любое самоуправство застройщик может контролировать на стадии продажи, когда коттедж еще не введен в эксплуатацию и т. д. Для этого существуют рычаги воздействия, связанные с отказом в выдаче правоустанавливающих документов, подключении к коммуникациям и пр. Если же дом продан и документы о собственности получены, то бороться с нарушителем уже сложно. «Честно говоря, я не вижу обстоятельств, в соответствии с которыми владелец земельного участка мог бы понести ответственность за возведение объекта на своей земле, за исключением случаев, когда строительство было осуществлено с нарушением действующих строительных нормативов, — считает А. Богданов. — Если же земля и дом на ней получены во временное пользование, то любое строительство требуется согласовать с собственником или арендатором земли. При отсутствии разрешения любое новое сооружение признается самовольным и может быть ликвидировано. Необходимость согласования дополнительного строительства может быть предусмотрена уставом некоммерческой организации (некоммерческого партнерства), осуществляющей управление поселком. Однако нарушение устава, как правило, тоже не приводит к каким-либо серьезным последствиям, так как исключение из членов партнерства возможно при злостном нарушении обязанностей, а это — невыплата членского или паевого взноса».

Разрешите строить

По мнению М. Литинецкой, чтобы сохранить уважение соседей и руководства поселка, благоразумнее все же согласовать проектную документацию и местоположение будущего бассейна или оранжереи с главным архитектором и администрацией поселка (или на стадии возведения загородного комплекса — с инвестором). Необходимо также оговорить сроки проведения строительства и дать возможность специалистам контролировать ход работ.

Источник: http://realty.dmir.ru/

В отличие от Москвы, где строительство коттеджей развивается интенсивно и многие горожане переезжают жить на природу, Новосибирск выглядит весьма бледно — при том, что аналитики фиксируют возросший спрос на частные дома, да и пустующей земли у нас в городе и области более чем достаточно. На выставке «Коттедж-2009», проведенной в мае на «Сибирской ярмарке», а также в последующей беседе с корреспондентом НГС.БИЗНЕС земельный девелопер Антон Тиунов поведал о трудностях, с которыми сталкиваются новые поселения в процессе их создания, а также рассказал о спросе и предложении на рынке индивидуальных жилых домов. К главным проблемам Антон Тиунов отнес высокую стоимость квадратного метра в загородных домах и отсутствие схемы зонирования Новосибирского района.

Справка: Антон Тиунов в 2004 году закончил НГАЭиУ по специальности «Менеджмент». В 2004—2006 гг. работал в Новосибирском областном агентстве ипотечного жилищного кредитования, в 2006—2007-м — руководителем проекта компании «РАТМ-Девелопмент». С 2008 г. — земельный девелопер, руководитель ДНП (дачного некоммерческого партнерства) «Марусино».

Каков сейчас спрос на загородное жилье в Новосибирске?

Спрос колоссальный, а рынок при этом практически пустой. Вообще, чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо разобраться в том, как за последние несколько десятилетий у новосибирцев менялось отношение к загородным домам. Практически у всех горожан родители, бабушки и дедушки, имели дачи, которые, в основном, использовались прагматически: летом на них выращивали фрукты и овощи — для людей это было необходимым подспорьем. С середины 1990-х для многих дача стала местом, где можно просто отдохнуть, причем важным фактором для приобретения дома стала возможность приехать туда в любое время года — попариться в бане или просто убежать от городского шума.

Имея в собственности родительские дачи, горожане стремятся переоборудовать их, но для полноценного использования у них зачастую нет возможностей: участки маленькие, практически полностью отсутствуют коммуникации, нет дорог, которые бы регулярно чистили.

Соответственно, спрос на дома, где бы это все было, очень велик, и в то же время предложение сейчас абсолютно не удовлетворяет потребности. Что сейчас предлагается в качестве домов для круглогодичного проживания? Стандартный вариант — дом с площадью в 400−500 кв. м, который стоит 20−30 млн рублей. При этом дома эти в свое время строились их владельцами «под себя». Сейчас же человек, имеющий 30 млн руб., более склонен заказать строительство нового дома, ориентируясь на свои собственные предпочтения, а не на предпочтения бывшего владельца. Поэтому ликвидность большинства вариантов, представленных на рынке, близка к нулю.

Каковы параметры загородного дома, востребованного на рынке?

Мы заказали исследования у наиболее авторитетных аналитических агентств недвижимости и в результате получили следующее.

Новосибирцы хотят видеть свой загородный дом двухэтажным, с площадью от 100 до 250 кв. м (часто встречающийся вариант — 10 на 10 метров), с участком не более 15 соток и не менее 10 соток.

Что касается материалов, то наиболее востребованы кирпич, дерево и каркасные конструкции. При этом — очень важная деталь — стоимость дома должна быть равной или немного выше стоимость его собственной квартиры.

Почему Москва и другие города России окружены многочисленными коттеджными поселками, которые развиваются достаточно активно, а в Новосибирске этого практически нет?

Москвичи уезжают жить в пригород, потому что квадратный метр в хорошем управляемом поселке стоит там около $2000, то есть в два-три раза дешевле, чем квадратный метр в самой Москве, который стоит $5000. Соответственно, человек, продавая свою квартиру площадью 50 кв. м, может купить себе дом 100−150 квадратов, да еще и с земельным участком, детской площадкой и парковкой. В Новосибирске же квадрат загородного жилья получается в 3 раза дороже, чем в городе. Уверен, если сейчас предложить новосибирцам поселок из тысячи готовых домов по цене 4 млн руб., то есть, грубо говоря, по цене 3-комнатной квартиры, то очень многие согласились бы.

То есть люди готовы сменить городские квартиры на частные дома?

Здесь ситуация неоднозначная. С одной стороны, таких людей немало. С другой стороны, в Новосибирске на данный момент совершить такой обмен представляется практически нереальным. Создавать новые поселения со своей собственной, хорошо функционирующей инфраструктурой — это утопия. И потом, хоть все сейчас и трубят о доступности малоэтажного домостроения, я со всей ответственностью заявляю: индивидуальный жилой дом — это очень дорогое удовольствие, содержать его в 2−3 раза дороже, чем квартиру в многоэтажном доме.

Получается, что людей больше интересуют загородные дома в дополнение к имеющимся городским квартирам. Как вы оцениваете этот рынок, кто является покупателями и сколько их?

По моей оценке, в Новосибирске около 5 тысяч семей, готовых за 4−5 млн руб. купить загородный дом. Совокупный семейный доход их составляет 100 тысяч рублей в месяц и более.

Какова география загородного жилья в Новосибирске?

Для того чтобы понять ситуацию в Новосибирске, необходимо обратиться к истории города. Изначально у нас существовало два места, где строились коттеджи: Академгородок и обкомовские дачи, расположенные по дороге в Мочище, там жила вся местная верхушка КПСС, а сейчас полпред и губернатор. Второе направление — это Академгородок. Таковы были зачатки малоэтажного домостроения в городе. Когда в 1990-е годы у людей появились деньги, многие захотели жить рядом с элитой, и они начали скупать и отводить себе участки вокруг обкомовских дач. Место это не такое, чтобы его можно было назвать очень хорошим, единственный плюс — хорошие дороги. В результате сложилась хаотичная застройка и полное отсутствие архитектурного стиля. Люди подключались к имевшимся коммуникациям, изношенным, но жить там было престижно. То же происходило и с Академгородком. Собственно, и сейчас два эти направления — южное и мочищенское — тоже считаются элитными, но, на мой взгляд, земли эти переоцененные и земля там стоит заоблачные суммы. Более перспективным мне кажется западное направление, где мы сейчас работаем.

Расскажите о вашем проекте.

Наш поселок будет состоять из 240 домов, неподалеку от населенного пункта Марусино. Проект стартовал в начале этого года. В настоящее время нами организована охрана территории поселка, проведены работы по межеванию на местности всех участков. Ведутся работы по строительству дорог, ограждения участка, а также электрификации поселка. Начато строительство первого дома. На следующий год планируем газифицировать все участки.

Каковы главные проблемы, мешающие индивидуальному домостроению в Новосибирске?

Камень преткновения в том, что до сих пор нет Генерального плана Новосибирского района Новосибирской области, где главным образом и происходит застройка индивидуальным жильем, и соответственно нет зонирования. Соответственно, люди не знают, где им можно строить, а где — нет.

Говорят, что большинство земель сельхозназначения Новосибирского района уже куплены. В чем тогда проблема?

С ведением Земельного кодекса были определены правила купли-продажи и выдела земельных участков, упрощена постановка на кадастровый учет, регистрация в УФРС и так далее. Большинство исходных земель действительно обрели своего собственника.

Проблема в другом: зачастую очень сложно сменить категорию земель и их разрешенное использование.

Основных категорий существует четыре: земли поселений, сельхозназначения, промышленные и запаса. Нас интересуют первые две категории, так как жилье можно строить только на этих землях. Сменить категорию земель из сельхозназначения в земли поселений можно двумя способами: 1) если наш участок имеет границу с поселением, можно последнее расширить; 2) можно организовать новый поселок. Что касается последнего, то за 20 лет в стране не было организовано ни одного нового населенного пункта, так что все проекты новых поселений, вокруг которых в последнее время поднялась шумиха, кажутся мне утопичными.

Присоединение к населенному пункту также часто оказывается невозможным, соответственно мы останавливаемся на землях сельхозназначения, которые имеют несколько видов разрешенного использования (дачное строительство, личное подсобное хозяйство и так далее), некоторые из которых разрешают строительство домов. Дачный вариант самый оптимальный, поскольку предполагает возможность регистрации. Далее — если есть схема зонирования, собственник объявляет, что он меняет разрешенное использование согласно зонированию, и проблем не возникает. Если же зонирования нет, как это происходит с Новосибирским районом, то механизм — в ступоре. Впрочем, в законодательстве прописано, что глава муниципального образования должен либо удовлетворить заявление, либо поставить вопрос на публичные слушания.

Однако в последнее время сложилась практика отказа изменения вида разрешенного использования «из-за отсутствия зонирования». Соответственно, пока не проведут зонирование, чиновники будут продолжать брать взятки.

К счастью, в прошлом году появилась компания, которая выиграла тендер на проведение зонирования, работы эти планируют закончить к 1 января 2010 года. Но тем не менее мы не останавливаемся и делаем все возможное для того, чтобы сменить разрешенное использование в самые короткие сроки.

Источник: НГС.НОВОСТИ

Как правильно выбрать землю под коттедж и оформить ее в Новосибирске.

Первый шаг в строительстве дома или коттеджа — выбор участка для строительства. В первую очередь надо определиться с площадью необходимого вам участка. Главное, что определяет размер участка — это площадь дома, который Вы хотите на нем построить. Примерная пропорция, которую при этом стоит соблюсти, — один к десяти. Читать далее...

Многие обладатели земельных участков, получив на руки садовую книжку, наивно полагают, теперь они являются собственниками земельного участка. А между тем, наличие садовой книжки говорит только о том, что вы являетесь членом садового кооператива, не более того. Читать далее...

Купля-продажа земельных участков считается довольно рисковым типом сделок на рынке недвижимости. Есть целый ряд проблем и трудностей, подстерегающих не только покупателя, но и продавца земли. Сначала рассмотрим риски самой уязвимой стороны сделки — покупателя. Читать далее...

Каким образом и на каких правовых основах должно осуществляться малоэтажное строительство?
Инициатива о поддержке развития малых городов и сел через малоэтажное строительство является исключительно актуальной и своевременной, поскольку сегодня в РФ только один процент земель является землями населенных пунктов и, соответственно, может быть использован для жилищного строительства.
Развитие малоэтажного жилищного строительства — это вопрос в том числе и политический, т.к. его реализация направлена на формирование в стране «класса собственников», того самого среднего класса, который имеет важнейшее значение для социально-экономического развития нашего государства, для формирования дееспособного гражданского общества и развития политической демократии.
Основу малоэтажного строительства в развитых странах составляет каркасное домостроение. Использование данной технологии позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки строительства. Однако чтобы развивать индустрию соответствующих строительных материалов, необходимо обеспечить загрузку мощностей таких предприятий. Поэтому, полагаю, речь должна идти не только об индивидуальном жилищном строительстве, но и о малоэтажном, в том числе о строительстве многоквартирных малоэтажных домов.
К сожалению, сегодня действующие СНиПы и другие нормативно-технические документы не позволяют использовать каркасное домостроение при малоэтажном жилищном строительстве. Исключение составляют блокированные таун-хаусы. Вообще же существующая нормативно-техническая база в области малоэтажного жилищного строительства во многом устарела, т.к. последние документы в этой области принимались в 1987 году. Поэтому особенно актуальным является вопрос ее пересмотра и принятия соответствующих технических регламентов.
Нельзя забывать и о том, что хотя собственно стоимость строительства индивидуального жилья может быть и невысокой, значительных затрат потребует решение вопросов обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Поэтому все естественные монополии, в том числе и локальные, должны синхронизировать свои инвестиционные программы с планами комплексной малоэтажной застройки территории.
Кроме того, для успешного развития малоэтажного строительства в России необходимо законодательно урегулировать ряд важнейших проблем, которые определяли бы порядок создания кооперативов малоэтажного жилья, в том числе при содействии органов власти, управления территорией малоэтажной жилищной застройки, особенности предоставления земельных участков для малоэтажного строительства, а также формы и способы участия органов власти в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктуры. Соответствующий законопроект сейчас дорабатывается ко второму чтению и Комитет принимает активное участие в этой работе.

Какие еще законодательные инициативы и новации нужны для развития строительного рынка и в области земельных отношений?
В целом необходимо привести ряд федеральных законов в соответствие с Градостроительным кодексом. Прежде всего речь идет о земельном законодательстве. Существующие процедуры выбора земельного участка во многом дублируют процедуру подготовки документации по планировке территории. В связи с этим комитетом в настоящее время осуществляется доработка ко второму чтению законопроекта «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием Градостроительного кодекса». Указанным законопроектом предусмотрено: — совершенствование порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, его увязка с Градостроительным кодексом; — распространение режима комплексного освоения не только на жилищное строительство, но и на все виды строительства; — обязанность органов власти размещать сведения о свободных земельных участках, которые могут быть использованы для строительства; — возможность подготовки документации по планировке территории за счет лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков.
Эти меры позволят снизить бюрократические барьеры на пути застройщиков, будут способствовать преодолению монополизма и развитию конкуренции на строительном рынке. А это, в свою очередь, даст возможность увеличить темпы строительства, в том числе и жилья.
Кроме того, в целях однозначного понимания закона на практике необходимо в рамках кодекса определить соотношение реконструкции, капитального ремонта и реставрации объектов культурного наследия, а также соотношение понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» с такими понятиями, как модернизация, техническое перевооружение, расширение и др. Соответствующий законопроект также готовится комитетом ко второму чтению.
Немаловажное значение имеют и вопросы подготовки технических регламентов. До 2010 года в сфере строительства должны быть разработаны 15−20 специальных технических регламентов. Они будут включать в себя основные требования в области безопасности, которые сегодня содержатся в СНиПах. Часть из них может быть утверждена постановлениями правительства РФ, но основные должны быть приняты в виде федеральных законов.
Помимо технического регламента «О безопасности зданий и сооружений», срок принятия которого определен президентом до 1 января 2009 года, не менее важным является технический регламент по организации территорий, размещению зданий, строений, сооружений. Принятие этого технического регламента необходимо в целях рациональной и безопасной организации территории.
Важнейшей задачей является обеспечение безопасности и комфортности эксплуатации существующего жилья.
В настоящее время успешно функционирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Его цель — содействовать гражданам в переселении из аварийного жилья и проведение капитального ремонта жилищного фонда. Деятельность фонда направлена на стимулирование органов власти к внедрению рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве. В первую очередь речь идет о формировании товариществ собственников жилья, развитии деятельности частных компаний по управлению многоквартирными домами и объектами коммунальной инфраструктуры.
Вместе с тем практика показала, что функции фонда необходимо расширить. В ближайшее время потребуется принятие поправок, цель которых — возможность использовать средства фонда в первую очередь на достройку многоквартирных домов и покупку жилья на первичном рынке. Предоставление средств фонда на эти цели должно осуществляться по абсолютно прозрачной схеме с сохранением условий, которые в настоящее время необходимо выполнить, чтобы получить поддержку фонда.

Источник: http://rg.ru