В начале мая в выставочном центре «ITE-Сибирская ярмарка» прошла традиционная выставка «Коттедж. Малоэтажное домостроение-2009». Помимо обширной экспозиции, на которой свои компании представили более 260 участников, интересующиеся малоэтажным строительством могли посетить круглые столы и семинары, посвященные этой теме. Наиболее масштабным стал круглый стол «Вопросы строительства индивидуального жилья и малоэтажных поселков», где обсуждались правовые и организационные вопросы застройки территорий, градостроительные требования к территориальному планированию поселений, программы государственной поддержки индивидуального жилищного строительства.
Круглый стол начался с выступления заместителя губернатора Кемеровской области Евгения Буймова, который рассказал о реализации пилотно-экспериментальной программы российского значения — возведении города-спутника Кемерова «Лесная поляна». Проект рассчитан на 30 тыс. жителей и включает малоэтажные дома разных типов — многоквартирные двух-четырехэтажные дома, таунхаусы и индивидуальные коттеджи. Общая площадь жилья составит 1, 2 млн кв. м.
В новый город уже переехали 400 семей. Жилье в городе-спутнике «Лесная поляна» имеется для людей с разным уровнем дохода. Бюджетники и молодые семьи, по словам господина Буймова, могут приобрести квартиры в двух-четырехэтажных домах площадью от 40 до 63 кв. м стоимостью от 1, 2 млн до 1, 8 млн руб. Для среднего класса строятся двухуровневые таунхаусы площадью 90 кв. м, средняя цена которых составляет около 3 млн руб. Для людей с высоким уровнем дохода — коттеджи площадью от 180 до 350 кв. м с земельными участками от 5 до 25 соток. Их стоимость варьируется от 7 млн до 13 млн руб.
Начать строить город-спутник позволило активное участие в проекте государства и Кемеровской области, которые основную часть затрат по инженерной инфраструктуре взяли на себя. «Несмотря на сложную экономическую ситуацию, в этом году мы планируем, что новоселье справит еще 300 семей. Для них мы строим 4 молодежных дома, и более 170 коттеджей. Общая площадь жилья, которое планируется сдать в этом году, составит 46 тыс. кв. м», — отметил Евгений Буймов.
Новосибирская область подобным проектом похвастаться не может. Однако, как сообщил Сергей Шарков, заместитель директора по жилищным программам Управления капитального строительства Новосибирской области, в администрации области разрабатывается концепция жилищного строительства, призванная решить проблему обеспечения населения качественным жильем. Согласно представленным данным, 56% семей НСО считают себя нуждающимися в улучшении жилищных условий, при этом только 19% способны улучшить их самостоятельно, 81% не могут улучшить жилищные условия без поддержки. Программа предусматривает создание условий для формирования достаточного количества земельных участков, стимулирование и структурирование рынка аренды жилья, поддержку малоимущих семей, в частности, с помощью программ по строительству жилья, передаваемого в соцнайм, и субсидирования части арендной платы.
Концепцией жилищного строительства Новосибирской области предполагается и формирование земельных участков под малоэтажную застройку. По словам С. Шаркова, в этом году с этой целью будет подготавливаться нормативно-правовая база и различные организационные мероприятия.
Однако создание коттеджных поселков не все эксперты считают положительным явлением. Владимир Савко, генеральный директор СибНИИ градостроительства, вообще считает это вредной затеей. «Организация коттеджных поселков может быть оправдана только в экспериментальном плане. На мой взгляд, задача градостроительной политики должна заключатся в том, чтобы дать жизнь существующим населенным пунктам, а не создавать новые. Разумеется, у нас появился новый игрок на рынке — частный инвестор, который пытается сделать населенный пункт на чистой территории. На территории НСО работа по созданию таких поселков ведется с 1989 г., когда предприятиям г. Новосибирска было отдано порядка 10 площадок под такую застройку. К сожалению, эти площадки превратились в поселения, не имеющие перспективы развития, нормальной инфраструктуры, рабочих мест. Процесс этот продолжается, мы наступаем на те же грабли, что и в Москве, Питере и других крупных городах», — говорит В. Савко. По его словам, развитию территорий мешает много факторов, но, прежде всего, некомпетентность органов муниципальной власти. «Примерно 90 % руководителей не готовы выполнять свои функции», — считает он. Кроме того, негативно господин Савко относится и к новым материалам, из которых сегодня предлагается строить малоэтажное жилье. «Сейчас мы уходим в строительство малоэтажного жилья из материалов, которые для нашего населения неприемлемы. Не воспринимает пенопластовые жилые дома население. Других материалов, кроме кирпича, по сути, еще не придумали». И напоследок докладчик предложил прежде, чем строить новые поселки, подумать, а что будет дальше, кто будет управлять этими территориями и их обслуживать.
Подумать, что может стать с вашей землей, активно предлагала и Марина Антонова, адвокат Новосибирской областной коллегии адвокатов «ЮВЭД», убедительно демонстрируя на примерах из судебной практики, как важно знать, к какой категории земель относится участок, что на нем можно строить, и как необходима собственно планировка территорий РФ. По ее мнению, проблемы будут существовать до тех пор, пока мы не увидим планировки территорий. «Как вы отнесетесь к ситуации, когда в ходе строительства или уже после строительства коттеджного поселка вы узнаете, что только в этом месте может пройти федеральная трасса или какой-нибудь магистральный газопровод? Как вы будете к этому относиться, когда поймете, что построенные вами жилые дома подлежат изъятию для государственных нужд? Пока РФ как субъект землепользования не заявит о своих интересах в части землепользования, не зарезервирует земельные участки для федеральных нужд, мы с вами не сможем планировать развитие субъекта», — убеждена М. Антонова.
Принципиальное значение имеет категория, к какой относится земельный участок. Госпожа Антонова подчеркивает: «Вне границ населенного пункта осуществлять жилищное строительство нельзя. Это могут быть дачные поселки, базы отдыха и др., но не жилищное строительство. Это уже совершенно другие нормативы, другая ответственность. И здесь уже можно говорить об ответственности девелоперских строительных компаний перед потребителями: о строительстве чего они заявляют? У нас есть такие коттеджные поселки на землях промышленности, лесного фонда, узаконить которые в ближайшей перспективе вряд ли возможно. Люди там живут, но ни о каких правах наследования речи идти не может. На сегодняшний день полноценной планировки земель у нас нет, имеются лишь первые наброски зонирования. До тех пор пока мы не сосредоточимся на организации планирования территории, нормального гарантированного предоставления земельных участков для жилищного строительства не получится, потому что любой собственник земельного участка вправе осуществлять только ту деятельность и строить только тот объект, который соответствует категории разрешенного использования. Получается, он должен инициировать процедуру зонирования и планирования территорий, что экономически не поднять ни одному застройщику. У муниципалитета, как правило, также нет ни финансовых, ни организационных возможностей осуществить планирование, либо нет желания, потому что иногда проще не принять решение, чем потом за него отвечать. Поэтому нужны волевые решения на уровне органов государственной власти».
Помимо правового вопроса, не менее болезненным является финансовый. «Каким образом сегодня поднимать малоэтажку? Где взять деньги?», — практически риторическим вопросом задался Алексей Струков, руководитель Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования в начале своего выступления. Физическому лицу получить сегодня деньги на строительство дома нереально, констатирует эксперт. Единственный вариант финансирования малоэтажного строительства в нынешней ситуации возможен только при условии, что глобальным застройщиком целого комплекса участков будет являться юридическое лицо. Только в этом случае будет рассматриваться вопрос кредитования физического лица, решившего приобрести объект в данном поселке. Но это не единственное условие. Необходимо также, чтобы участок находился в зоне 30-километровой доступности, недалеко от магистральной трассы, был снабжен необходимой инфраструктурой (газо- и водоснабжением, канализацией и т.д.) На решение о выдачи ипотечного кредита на строительство индивидуального дома будет влиять и будущая стоимость содержания жилья: она должна быть соразмерной возможностям заемщика. Ограничения накладываются и на технологии строительства. «Дом должен быть обязательно с каменным фундаментом, должны быть теплые санузлы, должно быть централизованное отопление всего дома, дровяное отопление исключено. И соответственно, мы не будем кредитовать дома, которые состоят, условно говоря, из двух ДСП-плит, а внутри — пенопласт. Кредит берется на 30 лет. А что я буду делать с заемщиком, если через 5 лет с домом что-то случится?», — резонно замечает господин Струков. Однако, если страховые компании будут готовы работать с подобного рода финансовыми рисками, у новых технологий есть шанс получить кредитную поддержку. К концу июня НОАИЖК планирует сформировать все критерии, которым должен соответствовать объект малоэтажного строительства, чтобы потенциальный заемщик смог получить на него ипотечный кредит.
Тем не менее, несмотря на массу препятствий, малоэтажное строительство в Новосибирске, развивается. В городе и за его пределами с каждым годом возводится все больше индивидуальных домов. Как сообщал Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics, на сегодняшний день под Новосибирском существует порядка 56 стихийных коттеджных поселков. Еще на этапе продажи участка находится 20−25 проектов. В дополнение к этому имеется еще несколько проектов по строительству таунхаусов, как в городе, так и на территории Новосибирского сельского района.
Коттеджные поселки под Новосибирском можно разделить на пять направлений: северное, северо-западное, восточное, юго-восточное и южное. Самое престижное и дорогое направление — северное. «Наиболее популярным остается северное направление (где находятся экс-обкомовские дачи), район Матвеевки и Нижней Ельцовки, а также берег Обского водохранилища», — говорит Е. Ермолаева.
Что касается динамики цен, то ценовой максимум ушел в значительный отрыв от средней цены. В принципе, говорить о средних ценах сложно, потому что рынок штучный, и земельные участки могут очень сильно отличаться по своим потребительским качествам. Примерная средняя стоимость одной сотки земли на северном направлении в марте 2009 г. составляла 380 тыс. руб. В январе 2005 г. наиболее дорогие участки продавались по 3 тыс. долл. за сотку. Сейчас цена может достигать 1 млн руб. за сотку. Таким образом, за 4 года приблизительный рост на самые престижные участки составил более 13 раз.
Вместе с тем сохраняется очень большой разброс цен. Например, в поселке Кудряши можно купить участок за несколько миллионов рублей, и рядом, на дачных территориях, аналогичный по цене от 10 тыс. руб. за сотку.
Большинство коттеджных поселков под Новосибирском возникли стихийно, вследствие чего имеют ряд серьезных недостатков: отсутствие коммуникаций, плохие дороги, отсутствие инфраструктуры (хотя здесь можно наблюдать такой парадокс: с одной стороны, никто не будет отрицать необходимости магазина, детского сада, школы, но с другой стороны, поселки не на столько большие, чтобы эти объекты полностью загрузить), отсутствие единой архитектурной концепции, отсутствие управляющей компании, несоответствие цены недвижимости и земли, когда практически в чистом поле строятся дорогие строения.
Что же мешает появлению полноценных коттеджных поселков под Новосибирском? По мнению Елены Ермолаевой, во-первых, отсутствие опыта. «У нас практически все строительные компании строят многоэтажные дома, наработанного годами опыта строительства малоэтажных объектов нет». Правда, присутствующие на круглом столе строители в один голос заявили о своем несогласии с таким мнением, заверив, что профессиональная строительная компания может выполнить любые виды строительных работ.
Помимо этого, развитие малоэтажки тормозит неготовность банков кредитовать такие проекты. Причем проблемы с финансированием существовали еще и до кризиса. Но самая большая проблема, по мнению Елены Ермолаевой, кроется в отсутствии на участках инженерной инфраструктуры и необеспеченности техусловиями. К сожалению, список болевых точек малоэтажки с прошлого года нисколько не уменьшился. Тем не менее, по мнению эксперта, предпосылки для появления коттеджных поселков в Новосибирске и Новосибирской области все-таки есть. Это рост конкуренции на рынке многоэтажного жилья, появление большого числа участков, пригодных только для малоэтажной застройки, рост цен на землю в городской черте. Кроме того, вполне возможно, что в скором будущем и у нас появятся и будут реализованы социальные программы по строительству поселков эконом-класса, как, например, это происходит в Кемеровской области.
Источник: mirdela.ru
Распечатать запись
Оставить комментарий