Конференция «Малоэтажное строительство и Land-development», организованная Сибирской Гильдией девелоперов и управляющих недвижимостью, в этом году, как и в прошлом, состоялась весной. Видимо, это время года располагает к мыслям о малоэтажном и коттеджном строительстве, тем более что пока коттедж для большинства его владельцев является не единственным жильем и чаще всего используется как загородный дом, что в нашем сознании все еще тесно связано с дачей. И несмотря на то что в национальном проекте «Доступное жилье гражданам России» особый упор предлагается сделать именно на малоэтажное строительство как на наиболее недорогой и комфортный вариант решения жилищной проблемы, пока активного развития этого сегмента в Новосибирске не наблюдается. Бума, который предрекали эксперты еще в прошлом году, так и не произошло. Тем не менее, определенные перемены в сфере малоэтажного строительства есть, и наиболее заметные произошли в отношении стоимости земельных участков.
Как рассказала Елена Ермолаева, директор аналитического агентства RID Analytics, цены на земельные участки, расположенные на наиболее популярных направлениях, за последние три года выросли в 13 раз, и сегодня есть предложения по стоимости 1 млн руб. за сотку. К наиболее популярным направлениям коттеджных поселков относятся Северное, берег Обского моря и пос. Нижняя Ельцовка. Именно от престижности местоположения земельного участка зависит динамика цен. Так, в 2005 г. участок на популярном направлении можно было приобрести за $2000-$3000 за сотку, в марте 2008 г. стоимость подобных предложений варьировалась в пределах $15 000 — $40 000 за сотку. Сотка земли средней ценовой категории в 2005 г. продавалась по $500 — $2000, на данный момент от $1 500 до $12 000. Земля в ценовой категории ниже средней в 2005 г. стоила 10−40 тыс. руб. за сотку, сейчас — 20−150 тыс. руб.
Столь значительный рост цен на землю под малоэтажное строительство объясняется, в том числе и тем, что свободных участков остается все меньше, и к продаже все чаще предлагается земля с объектами незавершенного строительства либо готовыми коттеджами.
Это утверждение косвенно подтвердил и Игорь Лукьяненко, заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства, озвучив цифры по предоставлению земельных участков для индивидуального строительства в черте города. Так, в 2005 г. было предоставлено 250 участков для индивидуального строительства, в 2006 г. — 480, в 2007 г. — 790. На сегодняшний момент остается порядка 1500 сформированных земельных участков, из них 1200 участков планируется передать гражданам в 2008 году. Соответственно, остаток резерва на последующие годы составляет всего 300 участков. «Поэтому в рамках предложений Генплана были обозначены резервы изменения городской черты за счет Новосибирского района и ряда муниципальных образований. По предварительным оценкам здесь существует резерв порядка 600 га. Если будет принято положительное решение, тогда это будет территория малоэтажного строительства города», — уточнил Игорь Лукьяненко.
Стоимость готового коттеджа, напротив, не всегда зависит от его местоположения, а в большей степени от параметров самого коттеджа. Ценовой максимум на март 2008 г. в наиболее престижных коттеджных поселках Новосибирска составил 45 млн руб., в средней ценовой категории — 35 млн руб., в ценовой категории ниже средней — 26 млн руб. При этом особой динамики цен на готовые коттеджи за последние три года не наблюдалось. «Сегодня тенденция такова, что можно построить большой дорогой дом с бассейном практически в любом месте и выставить его по максимальной цене. И возможно, что покупатель найдется просто потому, что предложений на этом рынке достаточно ограниченное количество», — считает Елена Ермолаева.
На сегодняшний день под Новосибирском расположено около 30 стихийно возникших коттеджных поселков. Основными недостатками большинства из них является отсутствие централизованных систем коммуникаций, дорог, объектов инфраструктуры, общих зон, единой архитектурной концепции, слабая управляемость.
Однако вопрос строительства инфраструктурных объектов не является таким уж однозначным. С одной стороны, считает госпожа Ермолаева, если инфраструктуры нет, то жители коттеджного поселка оказываются ущемленными в своих правах, с другой стороны, население такого поселка чаще всего немногочисленно, и тогда построенные объекты (детский сад, школа, магазины, медпункт и др.) будут страдать от низкой заполняемости.
Что касается управления коттеджными поселками, то основная причина слабой управляемости — разный социальный уровень жильцов: кто-то покупал уже готовый дом, а кому-то земельный участок мог достаться бесплатно. Договориться таким людям бывает достаточно сложно.
Несмотря на то что есть новосибирцы, которые хотят жить в коттедже и могут себе это позволить, в нашем городе до сих пор нет ни одного готового построенного коттеджного поселка. Для примера Елена Ермолаева привела город Екатеринбург, в котором есть 15 организованных коттеджных поселков от единого застройщика.
Что мешает строительству коттеджных поселков в Новосибирске?
По мнению директора RID Analytics, в Новосибирске не появляются организованные коттеджные поселки по следующим причинам: — у строительных компаний нет опыта их строительства, — банки не готовы кредитовать такие проекты, — отсутствуют проработанные технологии строительства коттеджей, — участки под малоэтажную застройку не обеспечены коммуникациями и техническими условиями.
Правда, представитель из Москвы — финансовый директор консалтинговой компании Rodex Group Татьяна Шелягина — убеждена, что получение кредита не является камнем преткновения, главное — выбрать правильного консультанта. Госпожа Ермолаева не могла согласиться с этим утверждением, и сообщила, что в Новосибирске в ряде случаев банки отказывали в кредитовании строительства коттеджных поселков даже крупным компаниям.
Тем не менее, предпосылки для появления коттеджных поселков у нас есть, считает Ермолаева. Во-первых, за последние два года существенно выросла конкуренция на рынке многоэтажных домов, в то время как в сегменте малоэтажного строительства конкуренции нет. Во-вторых, ряд компаний приобрели большое количество земельных участков, пригодных только для малоэтажного строительства, соответственно, строить многоэтажное жилье на этих территориях не получится. В-третьих, значительно повысились цены на землю в городской черте, тогда как в пригороде земельный участок пока еще можно купить недорого. В-четвертых, возможно, появятся специальные программы по строительству поселков эконом-класса при поддержке власти. Кроме того, учитывая, что банки не готовы финансировать возведение коттеджных поселков, строительным компаниям придется ориентироваться на собственные средства, что только подтолкнет их к укрупнению. И такие компании уже начинают формироваться. О своем приходе в Новосибирск заявляют также и крупные федеральные игроки.
Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» исследовал структуру спроса новосибирцев на загородное жилье. Как рассказал Владимир Голованов, генеральный директор ЗАО «Сибакадемстрой-недвижимость», порядка 38 % опрошенных считают, что загородное жилье должно быть неким эквивалентом стандартной трехкомнатной квартиры в Новосибирске и готовы переехать в коттедж, если бы его стоимость ограничивалась 3,5 млн руб. Примерно 35 % полагают, что загородный дом должен стоить от 3, 5 млн до 6,7 млн руб. От 10 млн до 13, 5 млн руб. готовы заплатить за коттедж 7,9 %. И только порядка 5% опрошенных могут позволить себе коттедж стоимостью свыше 15 млн руб.
Структура предложения по цене выглядит следующим образом: 25 % коттеджей, предлагаемых к продаже, находятся в ценовой категории от 3 до 6 млн руб. И это, как правило, объекты незавершенного строительства. 20 % выставленных на продажу загородных домов стоят от 6 до 10 млн руб. Стоимость 55 % продающихся домовладений превышает 10−15 млн руб. Соответственно, подавляющему большинству коттеджное домовладение совершенно недоступно.
По данным господина Голованова, сегодня реально готовы рассмотреть вопрос о приобретении коттеджа 1600 новосибирских семей. Из них 500 человек — это те люди, которые готовы купить дорогостоящий коттедж.
Источник: MirDela.ru
Распечатать запись
Оставить комментарий