Новосибирский рынок загородной недвижимости ждет легализации права собственности
Приобретение загородной недвижимости становится все более популярным среди населения Новосибирска. Тем не менее, Новосибирск пока отстает от других мегаполисов России по количеству организованных коттеджных поселков. Так, в Москве обеспеченность коттеджами на 1 тыс. чел. составляет около 2,4, в Санкт-Петербурге — 1,5, в Самаре — 1,8, Екатеринбурге — 1, 7, в Челябинске — 1,2, в Нижнем Новгороде — 0,7, в Тюмени- 0,6, в Красноярске — 0,1, замыкает этот список Новосибирск, в котором на 1 тыс. чел. приходится 0,06 коттеджа. (Информация предоставлена DSO Consulting).
Причин такого отставания существует несколько. По мнению управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, квалифицированное потребление в России на всех рынках почти всегда приходит с Запада, и загородная недвижимость не является исключением. «Если посмотреть на историю тех же коттеджных поселков России, то увидим, что стандарты потребления формировались сначала на Рублевке, потом в Санкт-Петербурге и так далее. Видимо, волна до нас еще не дошла. Но, на самом деле, мы находимся перед этой самой волной», — добавил он.
Адвокат и вице-президент Сибирской Гильдии Девелоперов и Управляющих недвижимостью Марина Антонова видит корень проблемы в том, что оформление земельных участков и объектов индивидуального строительства не вышло на цивилизованную и легальную стадию. «Новосибирск и окружающие населенные пункты не предусматривали в зонах своего развития территории для малоэтажного строительства. И очень часто у нас границы самих населенных пунктов не предусматривают такое строительство. А за границами населенных пунктов строить загородное жилье нельзя, ни на землях сельхозназначения, ни на землях лесного фонда, а других у нас нет. — Говорит Антонова. — И получается, что для того чтобы построить жилой дом, приходится называть это дачей, либо базой отдыха и так далее. Поэтому пока у нас нет мест, на которых легально можно строить коттеджные поселки, наверное, сложно говорить о том, что эта волна загородного строительства у нас поднимется и будет бурно развиваться».
Тем не менее, в последние два года в Новосибирске отмечается рост индивидуального домостроения. Так, в предыдущие годы (2001—2005) в городе регистрировалось по 20−30 тыс. кв. м индивидуального жилья, в 2006 г., по данным городской администрации, было зарегистрировано 207 тыс. кв. м, в 2007 г. — 215 тыс. кв.м. И если в 2006 году средняя площадь зарегистрированных домов составляла 92 кв.м, то в 2007 году — уже 255 кв. м. По подсчетам господина Дьячкова в 2007 году в Новосибирске индивидуальными застройщиками введено жилья на общую рыночную стоимость около 6,5 млрд рублей.
Рост цен на землю и готовые коттеджи в прошлом году составил от 25 % до 50 % в зависимости от направления, на котором строится загородное жилье. Как уточняет, управляющий партнер DSO Consulting, стоимость ряда участков в определенных направлениях выросла даже на 100 %.
Как сообщил Артем Кудрин, директор Новосибирского филиала «ФОСБОРН ХОУМ», за 2,5 млн рублей можно купить однокомнатную квартиру в Новосибирске, и на эти же деньги можно построить трехкомнатный дом в Новосибирской области, исключая, разумеется, элитное жилье.
Что касается наиболее популярных направлений для строительства коттеджей, то это ВАСХНиЛ и Северное направление (Обкомовские дачи и близлежащие территории). Так, на ВАСХНиЛе расположено около 600 коттеджей в 7 коттеджных поселках, что составляет примерно 35 % от общего количества коттеджей. 33 % приходится на Северное направление, где построено около 550 коттеджей в 6 коттеджных поселках. На Бердском направлении находится 7 коттеджных поселков с общим числом коттеджей 350, на Колыванском — 150 коттеджей в 3 коттеджных поселках. Всего в пригороде Новосибирска насчитывается 23 поселка, в которых находится 1650 коттеджей.
Из заявленных в 2005—2007 гг. 8 крупных проектов коттеджных и пригородных поселков («Морской» от компании «АВС-офис», поселок ООО «Агросиб-Новосибирск», РАТМ-Девелопмента, «Благовещенка» от МЖК «Благовещенка», «Штиль жизни» от «Сибакадемстроя», «Лазурный» и «Морозово» компании «Фуд-Мастер-Консалтинг» и поселок агентства «Эрмитаж») строится только «Благовещека» (запроектировано 40 коттеджей и 80 таунхаусов) и два поселка компании «Фуд-Мастер-Консалтинг», в которых продаются земельные участки под коттеджное строительство.
Повышение интереса к загородному жилью отмечают и представители строительных компаний. По словам Натальи Фоминой, директора компании «Монтаж и отделка», строящей поселок таунхаусов «Ясная поляна» в районе Матвеевки. «Я как строитель ощущаю, что интерес к загородному жилью есть, и он обязательно будет расти, потому что жизнь в центре начинает терять прежние ценности», — считает она.
Что выгоднее: покупать готовый дом или строить самим? Плюсов и минусов в каждом случае одинаково. По мнению Натальи Фоминой, инвестировать в строительство на раннем этапе — самый выгодный вариант: можно и проект под себя подкорректировать, и стоимость квадратного метра ниже. Покупка уже готового дома обойдется существенно дороже, да и дом уже строился под кого-то. По подсчетам директора «Монтаж и отделка» инвестировать в загородную недвижимость на нулевом этапе на 30−40 % дешевле, чем покупать готовый дом. Стоимость квадратного метра таунхауса, например, в «Ясной поляне» составляет 40 тыс. — 45 тыс. руб. При этом до конца года Наталья Фомина прогнозирует 20 %-ное повышение. Что касается самостоятельного строительства коттеджа, то нужно быть готовым к большим обременениям при получении технических условий, а также к более чем вероятной смене ни одной строительной бригады.
Игорь Петров, директор технический директор проектировочной компании «Эприс», согласен с госпожой Фоминой, что инвестировать в строительство загородного дома на начальной стадии выгодно и удобно, но в качестве более экономичного варианта предложил покупку брошенной коробки. В этом случае главный минус заключается в том, что коробку можно купить с такими дефектами, что потом затраты превысят стоимость коробки. Поэтому наилучшим вариантом, по мнению Петрова, является проектирование с нуля под себя. И по такому пути идут все больше новосибирцев. «По своей проектной организации я чувствую, что интерес растет. Если раньше загородная недвижимость занимала 1−2 % от всех наших работ, то сейчас это 4−6 %», — сказал он.
Стоимость проектирования на сегодняшнем рынке, как считает Игорь Петров, невелика, потому что полный проект, как правило, никому не нужен, нужна только коробка. Проект несущей части стоит — от 50 тыс. до 150 тыс. рублей, полный проект — до 500 тыс. руб.
Как рассказала Наталья Фомина, стоимость коммунальных услуг в таунхаусе площадью 150 −200 кв.м ниже, чем в трех- или четырехкомнатной квартире, и составляет 4 — 4,5 тысячи рублей в месяц. Коммунальные услуги в квартире аналогичной площади обходятся примерно в 6 тысяч рублей.
Оптимальной площадью загородного дома в Новосибирске эксперты считают 200 кв. м. Хотя, по словам господина Петрова, у нас пока еще ощущается западная мода на большие коттеджи с башенками. «Но люди практичные проектируют обычные двускатные кровли, снимая тем самым с себя проблему эксплуатации: крышу с башенками можно потом всю жизнь ремонтировать», — предупреждает он.
Несмотря на все плюсы загородного жилья, мало кто из новосибирцев может приобрести блок-секцию в таунхаусе или построить собственный коттедж. Ипотека, всколыхнувшая рынок многоэтажной жилой недвижимости, практически не работает в сегменте загородного жилья. По мнению специалистов компании «ФОСБОРН ХОУМ», единственным выходом для желающих приобрести коттедж, является использование нецелевых программ кредитования банков. Тем не менее, беспрепятственно проходит только одна из десяти сделок на приобретение готового загородного дома, говорит Артем Кудрин. Для сравнения, лишь одна из десяти сделок при получении кредита на покупку городской недвижимости в многоэтажных домах сталкивается с какими-либо сложностями. Николай Макаровский, директор дирекции ипотечного кредитования ФК «УРАЛСИБ», объясняет подобную ситуацию большим количеством нерешенных юридических вопросов: «Я, как представитель банка, знаю, заемщики, покупающие загородную недвижимость, испытывают много проблем: либо земля не оформлена должным образом, либо объект незавершенного строительства не оформлен должным образом и т.д. Когда мы перейдем в более цивилизованное русло, тогда и будет всплеск ипотечного кредитования загородной недвижимости».
Сергей Дьячков дал более конкретный прогноз, предположив, что подъем рынка загородной недвижимости в Новосибирске, придется на 2012—2013 гг.
Источник: mirdela.ru
Распечатать запись
Оставить комментарий